新政下购房的注意事项

在新的房地产政策下，购房人需要注意以下几个方面：

1. 贷款问题

上海房产新政规定，各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。这意味着购房成本增加，特别是对于刚性需求者影响较大。因此，在购房时，购房人应当考虑自己的资金能力，如果贷款成数固定后，首付款不足，可以考虑出售居住的房屋，置换一套价格、面积、位置满意的房屋，这样免去再次置换的烦恼。此外，建议购房人向贷款银行详细了解贷款政策，评估资信状况，以获得更好的贷款成数和贷款利率。

2. 限购一套房

上海房产新政规定：暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。这是首次动用限购的行政手段，规定本市与外省市家庭只能新购一套房，对楼市影响巨大。在市场经济中有钱也可能买不到房，这不再耸人听闻。因此，房产市场上也会出现采用歪招规避新政的做法，比如假离婚、租本地人的身份证等情况，律师认为这些做法并不可取。

3. 购房补贴政策

购房补贴政策是地方政府为了发展经济和促进房地产市场健康发展而采取的一种措施。例如，中山房产新政解读中提到的居民住房以旧换新补贴活动，购房人须于2024年4月20日至12月31日期间出售自有住房并购买一套新建商品住房，卖旧房买新房时间不分先后，购买的新建商品住房须于2026年6月30日前缴纳契税，缴税后方可申领电子消费券。购房人在享受补贴政策时，需要注意补贴的条件、金额和申请流程，以确保能够顺利获取补贴。

4. 首付款比例和利率变动

近期，多省市积极响应国家政策，下调商品房首付款比例下限和公积金、商贷利率。例如，湖北省取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、加大财税支持、推进住房“以旧换新”；福州市取消二套房商业房贷利率下限，首套房首付15%、二套25%；河北省首套房最低首付比例降至15%、二套。购房人在购房时，应及时关注相关政策变动，以便抓住有利的购房时机。

5. 二手房交易注意事项

二手房交易市场也受到新政的影响。在二手房交易过程中，购房人需要注意房屋查封与风险评估、合理贷款和合理资金筹备、加强房屋维修与保养等问题。此外，还要了解最新的政策规定，包括国家政策和地方政策，并选择正规渠道交易，遵守市场规则。

6. 公积金贷款政策变动

上海市公积金管理中心对住房公积金贷款政策作出调整，对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房执行首套房贷政策。与此同时，继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。购房人在申请公积金贷款时，需要了解最新的贷款条件和材料要求，并准备好所有必要的文件。

7. 积分政策

一些地区实施了新房积分政策，以激励符合条件的家庭参与购房。例如，上海的新房积分政策细则包括：认购对象必须具备购房资格、名下房产情况根据住房限购政策规定执行、沪籍家庭且名下住房为1套的可额外加分等。购房人需要了解当地的积分政策，并根据自己的实际情况来规划购房计划。

综上所述，购房人在新政下购房时需要注意以上各个方面，以确保自己的权益得到保护，并能够在变化的市场环境中做出明智的决策。